Over- of onderbebouwing van grond en gebouwen

Het komt regelmatig voor dat grond en/of gebouwen worden over- of onderbebouwd. Bij over/onderbebouwing is sprake van bebouwing in meerdere lagen door het aanbrengen van nieuwe gebouwen in de luchtkolom boven een perceel (on)bebouwde grond, dan wel onder maaiveldniveau van een perceel (on)bebouwde grond. Voorbeelden zijn een trein/metroverbinding op pilaren over landbouwgrond en een bruggebouw op pilaren over een snelweg.

Zelfstandigheid

Om vast te stellen welk belastingregime geldt voor de over- of onderbebouwing, is allereerst van belang of de over- of onderbebouwing zelfstandig is ten opzichte van het over- of onderbebouwde perceel grond of gebouw. Als de over- of onderbebouwing geen zelfstandige zaak vormt, krijgt de over- of onderbebouwing dezelfde kwalificatie als het over- of onderbebouwde perceel grond of gebouw. Voor het bepalen van de zelfstandigheid van de over- of onderbebouwing geldt het zelfstandigheidscriterium.

Beperkt zakelijk recht

Meestal wordt een perceel grond en/of een gebouw pas na verloop van enige tijd over- of onderbebouwd. Ten behoeve van de nog te realiseren over- of onderbebouwing worden regelmatig beperkte zakelijke rechten gevestigd op het te over- of onder te bebouwen perceel grond en/of gebouw. Het beperkt zakelijke recht volgt de belastingstatus die geldt voor het te over- of onderbebouwen perceel grond of gebouw op het tijdstip van vestiging van dat recht. Voor de belastingstatus van een over- of onder te bebouwen perceel grond is in dit verband alleen de status van het maaiveld relevant. Als een beperkt zakelijk recht wordt gevestigd op een gebouw dat zich onder de grond bevindt, zoals een tunnel, bepaalt het ondergrondse gebouw de belastingstatus van het beperkte zakelijke recht.

Luchtkolom

Het is niet mogelijk om de luchtkolom boven een nog te overbebouwen perceel grond of gebouw te beschouwen als een aparte onroerende zaak, waarop een beperkt zakelijk recht kan worden gevestigd. Volgens artikel 12, lid 2, van de btw-richtlijn en de jurisprudentie zijn gebouwen vast met de aardoppervlakte verbonden.



Voorbeelden

De uitwerking van deze algemene uitgangspunten wordt hierna toegelicht aan de hand van enkele voorbeelden.

Voorbeeld 1

Een trein- of metroverbinding op pilaren wordt over landbouwgrond heen gebouwd. De trein- of metroverbinding is een zelfstandig te gebruiken zaak. De trein- of metroverbinding vormt voor de belastingheffing dus een zelfstandige onroerende zaak met een eigen belastingstatus (nieuw gebouw). De landbouwgrond rondom de pilaren van de trein- of metroverbinding is zelfstandig te gebruiken en heeft daarom ook een eigen belastingstatus (onbebouwde grond). De stukken grond waarop de pilaren van de trein- of metroverbinding rusten, zijn niet los van de trein- of metroverbinding te gebruiken. Deze stukken grond volgen na de aanleg van de verbinding de belastingstatus van de trein- of metroverbinding (bebouwde grond).

Voorbeeld 2

Een zogenoemd bruggebouw wordt over een bestaande snelweg (de snelweg is 11 jaar geleden aangelegd) heen gebouwd. Het gebouw zal rusten op een boog die over de snelweg wordt aangebracht (de “brug”) en op pilaren die naast de snelweg worden geplaatst. De eigenaar van het bruggebouw is eigenaar van de stukken grond waarop de pijlers van het bruggebouw rusten. De eigenaar van het bruggebouw vestigt een opstalrecht op de snelweg (de snelweg is eigendom van de gemeente). Het opstalrecht wordt gevestigd omdat de brug van het bruggebouw boven de snelweg zal liggen.

De snelweg en het bruggebouw zijn zelfstandig te gebruiken zaken en vormen dus aparte onroerende zaken met een eigen belastingstatus. De grond waarop de snelweg is aangelegd, hoort bij de snelweg en vormt (vrijgestelde) bebouwde grond. De stukken grond waarop de pijlers van het bruggebouw zullen rusten, horen bij het bruggebouw en vormen een bouwterrein. Het opstalrecht volgt het belastingregime dat geldt voor de snelweg (vrijgestelde bebouwde grond). Het is niet mogelijk de luchtkolom boven de snelweg aan te merken als een bouwterrein voor de nog te realiseren “brug” van het bruggebouw.

Doorlevering van het bruggebouw vindt plaats via overdracht van de eigendom van het gebouw met het daarbij behorende terrein en de overdracht van het opstalrecht. Omdat het opstalrecht primair een functie heeft met betrekking tot het inmiddels aangebrachte bruggebouw, heeft het opstalrecht naar mijn mening geen zelfstandige betekenis ten opzichte van het bruggebouw. In verband hiermee geldt voor het opstalrecht het belastingregime dat van toepassing is op het bruggebouw. Dit betekent dat de overdracht van het opstalrecht belast is, als de levering van het bruggebouw belast plaatsvindt.

Bron: rijksoverheid