WOZ-waarde woning

nummer 11/00404
uitspraakdatum: 11 april 2012

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 15 april 2011, nummer SBR 10/2078, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de Ambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 1.170.000.
1.2. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 juni 2010 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 april 2011 ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 15 mei 2011 bij het gerechtshof te Amsterdam hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank.
1.5. Het gerechtshof te Amsterdam heeft deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.6. Belanghebbende heeft zijn hogerberoepschrift aangevuld bij brief van 13 juli 2011.
1.7. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.8. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.9. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2012 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door taxateur A. Namens de Ambtenaar is verschenen taxateur B.
1.10. Belanghebbende heeft ter zitting een overzicht van de door hem gemaakte proceskosten overgelegd.
1.11. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met drie dakkapellen, een garage en een berging. De inhoud van de woning is 1.220 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 9.070 m², waarvan 6.570 m² bestaat uit een voor ieder toegankelijk water. Het bouwjaar van de woning is gelegen tussen 1906 en 1930. Achter de woning ligt de weg N201. Van deze doorgaande weg wordt geluidshinder ondervonden.
2.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 14 november 2006 gekocht voor € 1.160.000.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2. Belanghebbende staat een waarde voor van € 990.000. Ter staving daarvan verwijst belanghebbende naar een taxatierapport van A van 21 februari 2011 waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 990.000.
3.3. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.170.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 14 november 2006 gekocht voor € 1.160.000 (zie 2.2). Dit gegeven is evenwel niet bruikbaar om de marktwaarde op de peildatum uit af te leiden. Deze moet worden herleid uit verkoopopbrengsten die dichter bij de peildatum zijn behaald met verkopen van vergelijkbare vrijstaande woonhuizen.
4.3. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Ambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.
4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van B van 16 september 2010 waarin de waarde is getaxeerd op € 1.170.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobject gebruikt:

Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde inhoud Perceel Waarde
per m² Waarde perceel Bijgebouwen Waarde
(01-01-09) koopsom
a-straat 1 1906-1930 1220 m³ € 535 € 652.700 2500 m2 grond
6570 m2 water € 187

€ 3,50 € 469.000

€ 22.995 Garage € 12.800
Dakkapel (3) € 9.000
Berging € 4.000 € 1.170.000
(WOZ)
b-straat 2 1987 750 m³ € 520 € 390.000 1290 m² € 860 € 1.109.875 Garage € 16.000
Dakkapel (2) € 6.000 € 1.521.875
€ 1.525.000
(15-08-07)
c-straat 3 1970 700 m³ € 535 € 374.500 2.725 m² € 484 € 1.321.125 Carport € 4.000
€ 1.699.625
€ 1.700.000
(01-07-08)
d-straat 4 1939 525 m³ € 630 € 330.750 500 m² € 850 € 425.000 € 755.750
€ 755.000
(24-04-08)

4.5. Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van A van 21 februari 2011 waarin de waarde is getaxeerd op € 990.000. In dit rapport heeft de taxateur opgemerkt dat de Ambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een Akoestisch onderzoek van 18 maart 2009 uitgevoerd door de Gemeente Loenen, heeft hij aangegeven waarom hij de vergelijkingsobjecten van de Ambtenaar niet bruikbaar acht, en heeft hij de volgende matrix bijgevoegd:

Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde inhoud Perceel Waarde
per m² Waarde perceel Bijgebouwen Waarde
(01-01-09) koopsom
a-straat 1 1906-1930 1220 m³ € 450 € 549.000 2500 m2 grond
6570 m2 water € 162

€ 2,00 € 405.000

€ 13.140 Garage € 12.800
Dakkapel (3) € 9.000
Berging € 4.000 € 992.940
b-straat 2 1987 750 m³ € 750 € 562.500 1290 m² € 718 € 926.750 Garage € 16.000
Dakkapel (2) € 6.000 € 1.511.250
€ 1.525.000
(15-08-07)
c-straat 3 1970 700 m³ € 650 € 455.000 2.725 m² € 449 € 1.223.750 Carport € 4.000
€ 1.691.750 € 1.700.000
(01-07-08)
d-straat 4 1939 525 m³ € 600 € 315.000 500 m² € 850 € 425.000 Dakkapel (3) € 9.000 € 749.000
€ 755.000
(24-04-08)

4.6. Vast staat dat het door de Ambtenaar aangedragen vergelijkingsobject b-straat 2 aanzienlijk jonger is dan de onroerende zaak. Verder is dit object veel beter gelegen, namelijk rechtstreeks aan de rivier De Vecht in plaats van aan een afgesloten plas. Verder is de verkoopopbrengst ongeveer anderhalf jaar vóór de peildatum behaald en heeft daardoor voor de gezochte waarde van de onroerende zaak slechts geringe betekenis.
4.7. Het vergelijkingsobject c-straat 3 is eveneens jonger dan de onroerende zaak. Ook de ligging met de voorzijde aan de Vecht en aan de achterzijde een vrij uitzicht verschilt wezenlijk van die van de onroerende zaak. Bovendien ligt de prijs waarvoor dat object in juli 2008 is overgedragen ruim 45% boven de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en derhalve in een prijsklasse die in betekenende mate verschilt van die van de onroerende zaak.
4.8. Het vergelijkingsobject d-straat 4 is wat ligging betreft beter vergelijkbaar met de onroerende zaak. De inhoud van de woning is echter minder dan de helft van die van de onroerende zaak en de oppervlakte van het perceel is ook veel kleiner dan dat van de onroerende zaak, zodat daarom slechts geringe betekenis toekomt aan de bij verkoop van dat object behaalde opbrengst.
4.9. De vergelijkingsgegevens die door de Ambtenaar zijn aangevoerd, bieden daarom onvoldoende steun aan zijn standpunt. In het van hem verlangde bewijs is hij dan ook niet geslaagd.
4.10. Dit betekent niet dat het waardestandpunt van belanghebbende zonder meer als juist kan worden gevolgd.
4.11. Belanghebbende bepleit een waarde van € 990.000. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport zijn geen andere vergelijkingsobjecten genoemd dan in het taxatierapport dat door de Ambtenaar is ingebracht. Hiervoor is overwogen dat deze vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn.
4.12. Verder heeft belanghebbende nog betoogd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de dakplaten van de bijgebouwen. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport zijn deze bijgebouwen echter, evenals in het taxatierapport van de Ambtenaar, gewaardeerd op € 12.800. Aan de aanwezigheid van asbest komt dan ook geen hogere waardedrukkende invloed toe dan door de Ambtenaar is toegekend. Voorts valt uit de brief van de aannemer van 17 februari 2012 (bijlage van belanghebbendes nadere stukken) niet op te maken waarom deze dakplaten verwijderd dienen te worden, laat staan dat en waarom dit op de peildatum ook reeds gold.
4.13. Voorts geven de door belanghebbende overgelegde gegevens over het aantal verkopen van bestaande vrijstaande woningen in de provincie Utrecht geen inzicht in de gevolgen voor de prijsontwikkeling. Aan zijn waardestandpunt bieden die gegevens dus onvoldoende steun.
4.14. Beide partijen slagen er niet in hun waardestandpunt aannemelijk te maken. In de wederzijdse stellingen ligt besloten dat betere marktgegevens van omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare woonhuizen dan in de wederzijdse taxatierapporten zijn vermeld, niet voorhanden zijn.
4.15. Het Hof zal daarom aan de hand van de wel voorhanden gegevens – waaronder het gegeven dat de onroerende zaak is opgetrokken uit steen met een houten gepotdekselde buitenschil die jaarlijks onderhouden moet worden – de waarde in goede justitie vaststellen op € 1.075.000.

Slotsom
Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Het Hof vindt aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 437 voor de beroepsfase (1 punt voor zitting, waarde per punt € 437), en op € 874 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 437). Verder wordt de Ambtenaar veroordeeld in de kosten van de deskundige die aan belanghebbende verslag heeft uitgebracht, te berekenen op (maximaal vier uren à € 81,23 vermeerderd met 19% omzetbelasting ofwel € 386,65, af te ronden op het door de Ambtenaar redelijk geachte bedrag van) € 400. In totaal derhalve € 1.711.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.075.000;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 1.711;
– gelast dat de gemeente Stichtse Vecht de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 153 (€ 41 in verband met het beroep en € 112 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. M.J. Peters in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 april 2012/

De griffier, De voorzitter,

(W.J.N.M. Snoijink) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2012.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.