Anti speculatiebeding
|
||||||||||||
|
||||||||||||
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH Sector civiel rechtzaaknummer HD 200.087.213arrest van de vierde kamer van 15 mei 2012in de zaak van1. [X.], 2. [Y.], wonende te [woonplaats], appellanten, advocaat: mr. B.W.A. Muurmans, tegen: de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE STEIN, op het bij exploot van dagvaarding van 9 maart 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht gewezen vonnis van 15 december 2010 tussen appellanten 1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 153063/ HA ZA 10-818) Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 20 oktober 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast. 2. Het geding in hoger beroep 2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zes grieven aangevoerd, drie producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van de Gemeente in conventie en in reconventie te bepalen dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is vervuld, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van beide instanties en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 2.2. Bij memorie van antwoord heeft de Gemeente de grieven, onder overlegging van vijf producties, bestreden. 2.3. [appellanten] hebben vervolgens een akte genomen. 2.4. De Gemeente heeft nog een antwoordakte genomen. 2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 3. De gronden van het hoger beroep Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven. 4. De beoordeling 4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. 4.1.1. In verband met de ontwikkeling en realisatie van het plangebied/bestemmingsplan Elserveld/Meeldert te [plaatsnaam] heeft de Gemeente met Elserveld B.V. op 15 februari 1996 een realiseringsovereenkomst gesloten, heeft Pakwoningen B.V. op 5 januari 1993 met [A./B.] Beleggingen II B.V. een koopovereenkomst gesloten en heeft [A./B.] met Elserveld een mondelinge overeenkomst gesloten. 4.1.2. Op 3 maart 2005 heeft Elserveld met [appellanten] een koopovereenkomst betreffende de verkoop van registergoed/bouwterrein [straatnaam] te [plaatsnaam], zijnde drie aaneengesloten gedeelten (een in te meten perceel) van de kadastrale percelen sectie [sectieletter] nummer [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3] oftewel kavel[kavelnummer], gesloten. 4.1.3. Bij notariële akte d.d. 17 juni 2005 heeft Elserveld bij wijze van cessie aan [appellanten] haar recht om van de Gemeente respectievelijk [A./B.] levering van het verkochte te vorderen, overgedragen. 4.1.4. De koopsom bedroeg € 173.367,00 inclusief de verschuldigde omzetbelasting ad € 27.680,45, dus € 145.686,55 exclusief btw. 4.1.5. De artikelen 16 en 18 uit de ‘Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen gemeente Stein 1994’ zijn in de koopovereenkomst tussen [appellanten] en Elserveld, genummerd als artikel 19 en 21 en in de notariële akte, genummerd als artikel 8 en 9 opgenomen. Deze artikelen 8 en 9 luiden als volgt: boetebepaling gemeente. Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop. 4.1.6. Bij notariële akte van 31 oktober 2008 hebben [appellanten] aan [Z.] en [A.] ten titel van verkoop het woonhuis met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend [straatnaam] [huisnummer], [postcode] [plaatsnaam], geleverd. 4.1.7. [appellanten] hebben voorafgaand aan deze verkoop geen ontheffing gevraagd als bedoeld in artikel 9 lid d van de notariële akte. 4.1.8. Bij brief van 25 februari 2010 heeft de Gemeente [appellanten], daar zij het bouwterrein, zonder ontheffing van de Gemeente, in strijd met de opgelegde verplichting tot zelfbewoning en met het verbod van doorverkoop (artikel 9 notariële akte d.d. 17 juni 2005) bij notariële akte van 31 oktober 2008 aan [Z.] en [A.] hadden doorverkocht, in gebreke gesteld. De Gemeente heeft [appellanten] met in achtneming van artikel 8 van de notariële akte d.d. 17 juni 2005 tot 1 mei 2010 de tijd gegeven om de woning [straatnaam] [huisnummer] te [plaatsnaam] terug te kopen c.q. in eigendom te verwerven en daadwerkelijk weer te gaan bewonen en aangezegd dat, indien zulks niet gebeurt, [appellanten] met ingang van 1 mei 2010 een onmiddellijk opeisbare boete van 10 % van de koopsom, zijnde € 14.568,65, verbeuren met wettelijke rente vanaf 1 mei 2010. 4.1.9. Bij brief van 5 maart 2010 hebben [appellanten] de Gemeente om kwijtschelding van de boete verzocht. 4.1.10. Op 22 april 2010 schrijven [appellanten] de Gemeente dat zij, nu de Gemeente nog niet op hun brief van 5 maart 2010 heeft gereageerd, er vanuit gaan dat de boete vooralsnog niet zal worden opgeëist. 4.1.11. Op 23 april 2010 heeft de gemeente het verzoek tot kwijtschelding geweigerd en aangezegd dat de boete zal worden ingevorderd, tenzij deze op 1 mei 2010 is voldaan. 4.1.12. Bij brief van 27 april 2010 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten], ARAG, de Gemeente verzocht om opschorting van eventuele rechtsmaatregelen. 4.1.13. Bij brief van 7 juni 2010 heeft de raadsvrouw van de Gemeente, mr. M.C.G. Nijssen, aan ARAG laten weten tot incasso van de boete ad € 14.568,65 te vermeerderen met de wettelijke rente per 1 mei 2010 over te gaan. 4.1.14. Bij aangetekend schrijven van 5 september 2011 heeft de advocaat van [appellanten] de bedingen in de koopovereenkomst tussen [appellanten] en Elserveld opgenomen in artikel 19 en 21, de bedingen in de notariële akte opgenomen in artikel 8 en 9, met inbegrip van de artikelen 16 en 18 uit de ‘Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen Gemeente Stein 1994’ als onredelijk bezwarend vernietigd. Identieke brieven zijn verzonden aan de Gemeente, Elserveld, Pakwoningen en [A./B.]. 4.2.1. Bij exploot van 15 juni 2010 heeft de Gemeente [appellanten] gedagvaard en gevorderd, kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 14.586,65 met wettelijke rente en de veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. 4.2.2. De rechtbank heeft de vordering van de Gemeente toegewezen. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat door de Gemeente in samenwerking met een projectontwikkelaar aan [appellanten] het bouwterrein gelegen te [plaatsnaam], plaatselijk bekend als [straatnaam] [huisnummer], is verkocht, dat op deze verkoop de Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen Gemeente Stein 1994 van toepassing zijn en de artikelen 16 (boete beding) en 18 (verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop, hierna: anti speculatiebeding) van deze voorwaarden in de notariële akte van levering zijn opgenomen. 4.3.1. Met grieven I tot en met III stelt [X.] aan de orde, dat het door hem aangekochte perceel door hem niet – uitsluitend – “van de gemeente” is gekocht, dat daarop dus ook niet, althans niet voor het geheel, de algemene voorwaarden van de gemeente van toepassing waren, dat de gemeente dus ook niet “het” perceel aan [X.] heeft geleverd en dat [X.] dit perceel dus ook niet aan een derde heeft doorverkocht. 4.3.2. De gemeente heeft in haar reactie erop gewezen dat haar vordering niet, althans niet uitsluitend, was gebaseerd op de artt. 16 en 18 van haar Algemene Voorwaarden, maar op de artt. 8 en 9 in de notariële akte. 4.4.1. Wat er ook zij van de historische oorsprong van de perceelsgedeelten welke met de bewuste notariële akte aan [X.] zijn overgedragen, vast staat dat bij die akte vijf partijen betrokken waren: de Gemeente, [A./B.], Pakwoningen, Elserveld, en [appellanten] In die akte wordt één koopsom tot uiting gebracht, te weten het genoemde bedrag van € 173.367,00. Met art. 9 heeft [X.] de verplichting als daar omschreven aanvaard. Deze houdt in de verplichting de woning zelf te gaan bewonen en die woning met de daarbij behorende grond niet te vervreemden. Enige uitsplitsing ten aanzien van de herkomst van de diverse perceelsgedeelten is daarbij niet gemaakt. 4.4.2. Gelet op dit een en ander kunnen de grieven I, II en III, wat er van die grieven ook zij, niet leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep. 4.4.3. Met grief IV stellen [appellanten] zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte van de gelding van het anti speculatiebeding en het boetebeding is uitgegaan. Zij stellen dat de artikelen 16 en 18 uit de ‘Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen Gemeente Stein 1994’, de artikelen 19 en 21 in de koopovereenkomst tussen [appellanten] en Elserveld en de artikelen 8 en 9 in de notariële akte hun gelding hebben verloren, nu zij deze door een buiten gerechtelijke verklaring hebben vernietigd. 4.4.4. De Gemeente heeft aangevoerd dat [appellanten] zich eerst op 5 september 2011 op vernietiging van genoemde artikelen hebben beroepen, dat de rechtbank daarom, anders dan [appellanten] stellen, terecht van de geldigheid van de betreffende bedingen is uitgegaan. Voorts voert de Gemeente aan dat ook het hof van de geldigheid van de bedoelde bedingen dient uit te gaan. Bij schrijven van 6 september 2011 zou de raadsvrouw van de Gemeente [appellanten] hebben bericht dat de betreffende bedingen niet zijn vernietigd, nu deze niet onredelijk bezwarend zijn. 4.4.5. Het hof stelt voorop dat de rechtbank terecht van de geldigheid van het anti speculatiebeding en het boetebeding is uitgegaan, nu [appellanten] eerst op 5 september 2011 de vernietiging van bedoelde bedingen hebben ingeroepen. 4.4.6. Voor [appellanten] is ten tijde van de koop en de levering van de betreffende gedeelten van de percelen voorzienbaar geweest dat zij voor de periode van vijf jaar niet vrij over de eigendom daarvan zouden kunnen beschikken. 4.4.7. De Gemeente heeft gemotiveerd haar belang bij genoemde bedingen kenbaar gemaakt, namelijk te voorkomen dat de door de Gemeente geboden woningbouw mogelijkheden onderwerp van speculatie zouden worden en een rechtvaardige uitgifte van de grond te waarborgen. 4.4.8. Bovengenoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien en de wederzijds kenbare belangen in aanmerking genomen, acht het hof het beding niet onredelijk bezwarend. Evenmin is sprake van strijd met Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. De bedingen vormen een voorwaarde waaronder de eigendom van de gedeelten van de percelen op [appellanten] is overgegaan. [appellanten] hebben zelf de afweging kunnen maken of zij deze voorwaarden al dan niet wensten te accepteren. [appellanten] kunnen aan Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM geen recht op verkrijging van eigendom zonder dat daar voorwaarden aan zijn verbonden ontlenen. 4.4.9. Met grief V hebben [appellanten] zich op het standpunt gesteld dat het beroep van de Gemeente op het anti speculatiebeding en het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat: 4.4.10. De Gemeente heeft onder verwijzing naar het door haar ten aanzien van grief IV gestelde, betwist dat de termijn van vijf jaar extreem lang is. Voorts heeft de Gemeente aangevoerd dat de stelling van [appellanten] dat de Gemeente geen reden had het verbod tot doorverkoop op te nemen vanwege het onder a) en b) gestelde, niet op gaat. De Gemeente zou bij het aangaan van de realisatieovereenkomst niet hebben geweten voor welke bedragen de grond aan toekomstige kopers zou worden verkocht en hoe dan ook gerechtigd zijn aan de verkoop van gronden die bestemd zijn voor woningbouw haar ‘Algemene voorwaarden’ te verbinden, terwijl ook bij verkoop tegen marktprijs binnen vijf jaar een voordeel (door opvolgende kopers) kan worden gerealiseerd. Gronduitgifte is voorts rechtvaardig via een lotingssysteem gerealiseerd. 4.4.11. Beoordeeld moet worden of het de gemeente vrij staat een beroep op het anti speculatiebeding en het boetebeding te doen. Zo een beroep staat de gemeente niet vrij indien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. In dit kader komt de vraag aan de orde of de weigering van de gemeente om ontheffing te verlenen, mede in het licht van artikel 3:4 lid 2 Algemene wet bestuursrecht, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. 4.4.12. Met grief VI stellen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte de vordering in reconventie heeft afgewezen. Geoordeeld had moeten worden dat op de vordering in reconventie niet hoeft te worden beslist, nu de Gemeente zich niet op het boetebeding kan beroepen. 4.4.13. Gezien hetgeen ten aanzien van de overige grieven is overwogen faalt deze grief. 5. De uitspraak Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep in conventie en reconventie; veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot aan deze uitspraak begroot op € 1769,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, P.Th. Gründemann, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 mei 2012. Bron: LJN: BW6042, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , 15 mei 2012, HD 200.087.213 Lees ook: |